Les diagnostics vente
Vos obligations
En tant que vendeur
Vous vendez un bien ? La législation vous impose de fournir à votre acquéreur un Dossier de diagnostic technique (DDT) dont la composition varie en fonction de divers facteurs. Un état relatif à la présence d'amiante sera exigé si le bien a été construit avant juillet 1997, ainsi qu'un constat concernant le risque d'exposition au plomb pour les logements antérieurs à 1949).
Selon l'ancienneté des installations gaz et électricité, des diagnostics spécifiques peuvent également être requis (installations de plus de 15 ans). Certaines localisations obligent à réaliser un diagnostic termites, à fournir un état des risques et pollutions (ERP) ainsi qu'un diagnostic bruit (ENSA). Les lots en vente au sein de copropriétés doivent faire l'objet d'un mesurage loi Carrez qui détermine leur surface privative. Enfin, pour tout bien à vendre, un DPE doit obligatoirement être transmis et intégré dans toutes les annonces immobilières.
Diagnostic
Performance Energétique
Validité : 10 ans sauf en cas de travaux pouvant impacter la performance énergétique du bien.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment
Conditions
Tout bien immobilier construit s'il dispose d'un moyen de chauffage
Diagnostic
Amiante
Validité : illimité si le diagnostic a été effectué après le 31/04/2013, sinon à renouveler.
Le diagnostic Amiante indique la présence (ou absence) de matériaux ou produits contenant de l'amiante
Conditions
Tout bien dont le permis de construire est antérieur au 01/07/1997
Diagnostic
Plomb
Validité : 1 an si concentration supérieure au seuil sinon illimitée.
Le Diagnostic Plomb consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements de votre logement pour identifier ceux contenant du plomb et décrire leur état de conservation.
Conditions
S'il a été construit avant 1949.
Diagnostic
Gaz
Validité : 3 ans
L'état de l'installation intérieure de gaz (ou diagnostic gaz) est un diagnostic qui évalue les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et leurs biens.
Conditions
Concerne les installations gaz fixes de plus de 15 ans.
Diagnostic
Électricité
Validité : 3 ans
Dresser l'état des lieux des risques pour la sécurité électrique et ainsi informer l'acheteur ou le locataire de l'état de l'installation électrique du logement.
Conditions
Concerne les installations électriques de plus de 15 ans.
MESURAGE
Loi Carrez
Validité : Illimitée sauf en cas de travaux
La loi Carrez oblige le vendeur à indiquer la superficie du bien vendu dans tous les documents officiels
Conditions
Tout bien en copropriété (sauf caves, garages et lots inférieurs à 8m²)
DIAGNOSTIC
E.R.P
Validité : 6 mois
Le diagnostic ERP sert à informer le futur occupant ou acquéreur d'un appartement ou d'une maison des risques naturels, miniers et technologiques liés au terrain sur lequel se trouve le bien immobilier.
Conditions
Bien présent dans une zone à risque définie par arrêté.
DIAGNOSTIC
Termites
Validité : 6 mois
Donne des informations sur la présence ou non d'insectes xylophages (termites en particulier) dans un logement.
Conditions
Bien présent dans une zone infestée définie par arrêté.
DIAGNOSTIC
Etat des Nuisances Sonores Aériennes
Validité : -
Régi par la loi et plus précisément par le Plan d'Exposition au Bruit (PEB), l'ENSA étudie et analyse la présence des aéroports ET des aérodromes, publics comme privés.
Conditions
Logement situé dans le périmètre d'un Plan d'Eposition au Bruit (PEB).
Audit énergétique réglementaire
Instituée dans le cadre de la loi Climat et Résilience, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire devient progressivement obligatoire à la vente des logements classés D, E, F et G en monopropriété. En complément du DPE, l’audit réglementaire vise à permettre aux acquéreurs de ces logements fortement consommateurs d’énergie de bénéficier de la présentation de scénarios de travaux pour améliorer leurs performances énergétiques et environnementales. A ce titre, il contribue aux objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique du parc de logements.
Présentation
L’obligation d’audit énergétique pour les logements D, E, F et G en monopropriété s’inscrit dans le cadre de la loi n° 2021-1114 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Le calendrier de mise en œuvre de cette obligation est le suivant :
- 1er avril 2023 pour les logements de classes F ou G ;
- 1er janvier 2025 pour les logements de classe E ;
- 1er janvier 2034 pour les logements de classe D.
Ces dispositions ont été codifiées à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte cette obligation s’appliquera à compter du 1er juillet 2024.
Étapes de l'audit énergétique
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son logement, il doit faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (sauf s’il possède déjà un DPE valide).
Un audit énergétique complémentaire doit obligatoirement être réalisé en complément de ce DPE et transmis à l’acheteur :
-
Si le DPE indique une classe F ou G (vente du 1er avril 2023 au 31 décembre 2024)
-
Si le DPE indique une classe E, F ou G (vente du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2033)
-
Si le DPE indique une classe D, E, F ou G (vente à compter du 1er janvier 2034)
L’audit énergétique apporte des informations complémentaires au DPE pour orienter l’acquéreur dans ses travaux de rénovation. Il est réalisé conformément aux modalités prévues dans l’arrêté définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation et applicable en France métropolitaine.
Textes réglementaires
Le DPE
un diagnostic essentiel avant de mettre un bien en vente
Vous allez bientôt diffuser une annonce immobilière pour un logement à vendre ? Vous devez absolument faire diagnostiquer sa performance énergétique. Le DPE propose en effet une estimation, pour un usage standardisé, des consommations d’énergie affectées à certains postes (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, ventilation) ainsi qu’une évaluation de leur impact environnemental. Des informations qui doivent impérativement être communiquées dès la diffusion des annonces de vente, mais aussi lors de la visite du bien. Les acquéreurs peuvent ainsi se baser sur des critères objectifs pour comparer les différents biens disponibles et estimer leur performance énergétique avant d’acheter.
Le DPE
Comment établit-on un DPE ?
La réalisation d'un DPE réglementaire nécessite une visite du bien. Le diagnostiqueur y étudie les équipements présents pour le chauffage, la production d'eau chaude, le refroidissement... Il s'intéresse à diverses caractéristiques du bâti qui influent sur la consommation et la pollution, comme l'exposition du bien, son isolation ou encore le type de vitrage. Il recourt ensuite à un mode de calcul conventionnel (3CL).
Il peut ainsi estimer la consommation énergétique dans le bien, la quantité de gaz à effet de serre (GES) qu'il émet et sa performance globale, évaluée suivant le principe du double seuil qui correspond à la plus mauvaise note entre la consommation et les émissions de GES. Une lettre entre A et G, associée à une couleur permettent de voir en un coup d'œil où se situent les biens sur l'échelle de performance.
Le DPE permet également d’identifier les passoires thermiques soumises à des mesures incitatives ou contraignantes en vue de les rénover. La réalisation d’un DPE ne peut être confiée qu’à un professionnel en possession d’une certification « Energie » valide.
Un diagnostic utile avant rénovation
En plus d'établir un classement des biens, le DPE propose des recommandations de travaux d’amélioration et des conseils d’usage des appareils. Ces conseils sont sur mesure, fournis en fonction des spécificités de chaque logement. Ils permettent aux occupants des maisons et appartements de mieux maîtriser leur consommation, de réduire leurs dépenses d'énergie ainsi que l’impact environnemental de leur logement.
À noter : durée de validité du DPE modifiée
Depuis la réforme DPE 2021, seuls les diagnostics réalisés après le 01/07/2021 sont valables 10 ans. Pour obtenir plus de renseignements sur la validité d'un bilan, pour en savoir plus sur cette réforme ou pour faire diagnostiquer votre logement, contactez-nous dès maintenant !
Le Diagnostic
Amiante
Lorsque le permis de construire d’un bien immobilier (appartement, maison, bâtiment, locaux tertiaires, etc.) date d’avant juillet 1997, sa vente doit être accompagnée d’un diagnostic amiante (état d’amiante avant vente). Il s’agit d’un repérage réalisé sur deux listes précises de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante (listes A et B de l’annexe 13-9 du code de la santé publique). Ce repérage se déroule sans sondages destructifs.
La réalisation du diagnostic amiante doit être confiée à un diagnostiqueur certifié. Le rapport doit obligatoirement être établi à votre nom mais le diagnostiqueur pourra néanmoins consulter la documentation disponible (autres rapports de repérage). Pour établir la présence d’amiante dans un produit ou un matériau, l’opérateur de repérage peut s’appuyer sur différents critères comme son jugement, des analyses de prélèvements, etc. En cas de présence de matériaux ou de produits amiantés, il devra également effectuer un contrôle de leur état de conservation qui permettra d’identifier les risques d’exposition aux fibres d’amiante ou d’anticiper des phénomènes de dégradation par la prescription d’actions préventives.
Le Diagnostic
Plomb
Lorsqu’un logement (maison individuelle ou appartement en immeuble) date d’avant janvier 1949, il est obligatoire de procéder à une recherche de la présence de plomb dans les peintures afin de protéger ses occupants d’une intoxication (saturnisme). Ce diagnostic est obligatoire pour sa mise en vente.
Cette recherche porte le nom de Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) et doit être réalisée par un diagnostiqueur certifié dans ce domaine.
L’objectif du diagnostic plomb est de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement et d’en étudier l’état de conservation et les facteurs de dégradation afin d’éviter tout risque d’exposition aux poussières de plomb.
La validité d’un rapport de CREP pour une vente dépend des résultats du diagnostic :
- 1 an en cas de présence de peinture présentant une teneur en plomb supérieure à 1 mg/cm² ;
- Illimitée en cas d’absence de peinture contenant plus de 1 mg/cm².
Le Diagnostic
Gaz
Le diagnostic gaz, ou état de l’installation intérieure de gaz, vise à contrôler la sécurité des installations de gaz de plus de 15 ans dans une habitation.
C’est un diagnostic incontournable pour vendre un logement doté d’une installation de gaz de plus de 15 ans.
Le professionnel certifié pour ce diagnostic répertorie les éventuelles anomalies de sécurité affectant les appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude, les tuyauteries et accessoires utilisés pour l’alimentation en gaz et les conditions d’aération des locaux, etc. Le diagnostiqueur se réfère à une liste de points de contrôle, dans le respect de la norme NF P45-500.
Ce diagnostic, non destructif, permet d’identifier et de classer par niveau de risque les anomalies de sécurité de l’installation de gaz. Il n’oblige pas le propriétaire à des travaux ou à une remise aux normes sauf en cas de repérage d’un danger grave immédiat (DGI) auquel cas, il faudra procéder à l’interruption de l’alimentation en gaz de tout ou partie de l’installation en attendant la suppression du risque.
La validité d’un diagnostic gaz dans le cadre d’une vente est de 3 ans.
Mesurage
Loi Carrez
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Carre (1997), le vendeur d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, doit s’assurer que sa surface privative est mentionnée dans les actes de la transaction.
Le calcul loi Carrez s’effectue sur la base d’un mesurage spécifique et défini réglementairement de la surface du lot. Toutes les surfaces ne doivent ainsi pas être prises en compte dans la surface privative (emplacement des murs et cloisons, des cages et marches d’escalier, des parties du lot dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, etc.).
L’absence de certificat loi Carrez ou une erreur de calcul peuvent avoir des répercussions négatives pour le propriétaire vendeur : diminution du prix de vente ou même nullité de l’acte de vente.
C’est pour cela que le métrage loi Carrez est souvent confié à des professionnels, parmi lesquels les diagnostiqueurs immobiliers sont particulièrement compétents..
Le Diagnostic
E.R.P/
Des documents importants pour mieux connaître les dangers environnants
L'état des risques et pollutions (ERP)
Fournissent d'importantes informations sur le secteur où se situe les biens et terrains en vente et location. L'état des risques et pollutions dans le détail,
L'ERP indique l'ensemble des risques de toute nature (minière, technologique ou naturelle) et des pollutions qui peuvent avoir un impact sur le bien et le quotidien de ses occupants. Niveau de sismicité de la commune, potentiel radon s'il est important (niveau 3), mise en place d'un secteur d'information sur les sols (SIS), érosion du littoral et autres plans de prévention y sont indiqués. Ce document se rédige dans les six mois qui précèdent la transaction officielle et doit désormais être présenté lors des visites.
Le diagnostic
E.N.S.A.